不動産投資に興味はあるけど、金額が大きいし、騙されたくないな。
ワンルームマンションなら価格も安いし、わたしにも買えそうだけど、なんだか不安。
不動産投資に興味がある人は多いと思います。
でも、このような不安もありますよね。
わたしは不動産業者の営業でワンルームマンション投資で騙されかけた経験があります。それからしっかりと学んでから不動産投資をしようと思い、勉強をはじめました。
この記事では最近営業も多いワンルームマンション投資で騙されないために、不動産の基礎知識や気を付けるポイントを解説します。
ワンルームマンション投資は初心者向け？
さっそくですが、ワンルームマンション投資は初心者向けなのでしょうか？
購入価格も安く管理がしやすいことで初心者向けと思われがちですが、一般的にワンルームマンション投資は、初心者には難しい投資と言われています。
それは月々の収支がマイナスになってしまうためです。
収支がマイナス！？なんでそんなことになるの？
それは、ワンルームマンション投資の利回りが低すぎるからなんだ。
ワンルームマンション投資では所有している物件はマンションの１室のみです。そのため、家賃も１部屋分しか入りません。
そのため、ローンの返済や諸経費を引くと収支はマイナスになり、物件の維持には手出しが必要になってしまいます。
手持ちのお金を増やしたくて投資をしたのにお金が出て行ってしまう。これは投資として成り立たないですよね。
こんな物件に投資をしないように次のような営業トークには騙されないようにしてください。
気をつけるべき営業トーク
この物件に投資すれば、将来家賃収入が年金のかわりになります。
不動産投資でよくある営業トークです。
しかし、ワンルームマンション投資で３０年のローンを組んだ場合、ローンを払い終えた後に残るのは、築３０年越えの古いマンション１部屋です。
家賃収入も低くなっているだろうし、家賃収入アップや入居者を増やすためにリフォームをするとしてもお金がかかります。
いざというときは生命保険のかわりにもなります。
不動産投資は団体信用生命保険の加入を条件にローンを組むことが多いため、自分が死んでしまった場合は、保険金でローンは完済されます。
すると、ローンなしで不動産物件が残るので生命保険のかわりになるというものです。
しかし、所有中の物件は業者との付き合いや様々なトラブルへの対応など管理に手間がかかります。
また、値上がりする物件は市場に出る前に買われてしまうため、購入価格より売却価格のほうが安くなる物件のほうが多いです。
このようなことを考えると死亡保障のある掛け捨ての生命保険に加入したほうが、安全かもしれませんね。
生命保険がわりとしてのメリットを前面に出している物件は、そこしかほめるところがない物件なのかも。
不動産投資とワンルームマンション投資について
不動産投資とは
そもそも不動産投資とはどのような投資でしょうか？
不動産投資とはどういうものか、どのように収益が出るのかを説明していきます。
不動産投資は銀行からお金を借りて、そのお金でアパートやワンルームマンションなどの不動産投資物件を買って、収益を得る投資のことです。
不動産投資の収益は主に２つあります。
・不動産物件を売却したときの売却益（キャピタルゲイン）
この２つの収益により利益を出す投資です。
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資は不動産投資の１つでマンション１棟すべて購入するのではなく、１室だけ購入する投資方法です。
ワンルームマンションの特徴は購入費用が安いため、元手が少なくて済むことや所有する物件が１室のみのため管理がしやすいことがあげられます。１室のため家賃収入は少なくなります。
・購入費用が安い
・元手が少なくてもはじめられる
・物件の管理がしやすい
・家賃収入が少ない
・空室時は収入がゼロになる
なんとなく不動産投資のことはわかったけど、どんな物件を選んでいいかわからないよね。
不動産業者がおすすめしているものなら間違いないかな！
わたしもそう思っていました。
しかし、それはとても危険な考え方です。
以前、わたしは不動産業者の言うままにワンルームマンションに投資をしようとしたことがありました。今思うと本当に投資しなくてよかったと思っています。
詳しくはこちらの記事で解説しているので、合わせてご覧ください。
表面利回りと実質利回り
不動産投資をしようとすると必ずついて回るのが利回りです。
利回りとか難しそうでわからない。
と思いますよね。わたしもそうでした。
ここでは簡単に説明しますね。
まず、利回りには表面利回りと実質利回りという２つの種類があります。
順番に解説します。
表面利回り
まずは表面利回り
不動産業者で多くめにするのはこの表面利回りです。
例えば、年間１００万円の家賃収入がある物件を１０００万円で買ったとすると
『１００万円÷１０００万円×１００＝１０％』
という計算になります。
実質利回り
次は実質利回りです。
表面利回りはあくまで表面的な収益性を表す数値であり、見た目の数字が大きくなります。
実際に物件を維持していくにはさまざまな経費がかかるため、それらを考慮しなければいけません。
そのため、実際の収益性を考えるには実質利回りで考えるのがいいでしょう。
・火災保険
・固定資産税
・管理費
・リフォーム費
これらの諸経費に加え、空室期間や所有期間が長ければ、老朽化による家賃の値下げも考えなければなりません。
実質利回りの計算は、
『（年間の家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×１００』
となります。
表面利回りの例で、仮に年間諸経費が３０万円、購入時の諸経費が１００万円かかったとした場合は
（１００万円ー３０万円）÷（１０００万円＋１００万円）×１００＝６．３６３・・・
となり実質利回りは約６．４％となります。
表面利回りと比べると３．６％も低くなりましたね。
まとめ
投資をする前におさえておこう
これまで見てきたように、ワンルームマンション投資は
・物件の価格が他の不動産投資に比べて安い
などのメリットがあります。
それと同時に、
・空室期間は完全に収入がゼロ
というデメリットもあります。
収支がマイナスになることが多いため、うまく経営していかないと最終的に大きな赤字となってしまいます。
自分で計算できるようになろう
ワンルームマンション投資をするのであれば、最低でも収益性を自分で計算できるようになる必要があります。
・経費はどのくらいかかるのか
・銀行への返済（ローン）はいくらか
・空室はどのくらい発生しそうか
・リフォーム費用はいくらくらいかかりそうか
このようなことをしっかりと計算できるようにしておきましょう。
最後に、
おいしい話には裏があるものです。
不動産投資は騙されやすい分野です。騙されないようにしっかりと自分で考えて判断していきましょう。
以上、参考になればうれしいです。こはくでした。
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